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Q1. 청약통장에 매달 얼마를 넣어야 할까요? 아이에겐 몇 살 때 만들어주면 좋을까요?

주택청약종합저축은 매달 2~50만 원을 납입할 수 있는데, 가장 권하고 싶은 금액은 10만 원입니다. 공공분양 청약 시에는 총 납입금액이 중요한데, 너무 적은 금액은 갈 길이 멀고, 최대 납입금액으로 매달 10만 원을 인정하기 때문입니다(민간분양은 예치금액까지 납입하면 됩니다).

 

그럼 몇 살에 청약통장에 가입하는 게 가장 좋을까요? 저는 ‘만 17세 생일 전날에 만드는 것’이라고 강조합니다. 가점 산정 기준으로 볼 때 성년(만 19세)에 이르기 전 가입기간은 최대 2년만 인정하고 있기 때문에, 너무 일찍 들 필요도 없다고 말이에요.  

Q2. 10년 전에 만들어 놓은 청약저축! 하지만 집은 이미 생겼고 이 청약저축통장을 어떻게 하는 게 좋을까요?

우선 ‘청약저축’은 절대 깨면 안 됩니다! ‘청약저축’은 공공 분야에만 넣을 수 있는 통장으로, 자녀에게 증여와 상속이 되는데요. ‘청약저축’이라는 이름의 통장은 지금 가입하려해도 없어져서 들 수 없는 통장입니다. 요즘은 ‘주택청약종합저축’에 가입하지요. 제가 최근에 2800만 원짜리 청약저축을 만 30세 자녀에게 증여해준 사례를 보았습니다. 저는 그분께 “그 통장은 2800만 원짜리가 아니다”라고 말씀드렸어요. 10억, 20억짜리 가치가 있는 통장입니다. 당장 사용하기에는 납입인정 금액이 적어도, 증여받은 아이가 10만 원씩 납입을 이어갈 수 있고요. 연체 금액도 자녀가 한 번에 넣어두면 납입인정금액으로 인정받을 수 있습니다. 다만, 청약예금, 청약부금은 조금 달라요. 이 둘은 2000년 이전에 가입한 통장만 증여가 가능하고, 그 이후는 상속이 가능합니다. 그래도 이 둘은 가입 기간이 중요한 상품이니까, 통장이 없던 자녀에게 가입기간이 17점 만점인 통장을 물려줄 수 있는 것이지요. 

제가 나이 많은 선배로서 정말 말씀드리고 싶어요.
저는 청약통장이 없어서, 청약하고 싶었던 순간을 두 번이나 놓쳤습니다.
청약제도가 생기고 나서 무려 청약제도가 100번 넘게 바뀌었습니다.
나중에는 지금처럼 가점제가 꼭 100%가 아닐 수도 있다는 얘기에요.
청약통장은 시간이 갈수록 점수가 쌓이는 것이기 때문에 절대로 해지하지 말았으면 해요.

Q3. 무순위나 추첨제가 있어서 활용하라고 하셨는데 차이가 무엇이고 어떻게 전략을 짤 수 있을까요?

최근에 폭발적인 인기를 누린 과천지식정보타운 청약의 경우에는 가점제에서 당첨된 최저 가점이 69, 70점이었습니다. 그런데 1인 가구가 최고로 받을 수 있는 가점은 54점, 2인 가구는 59점, 3인 가구는 64점, 4인 가구는 69점이니 그 벽이 높다고 할 수 있지요. 그런데 무순위 청약이라는 게 있습니다. 예전에는 ‘잔여세대’, ‘줍줍’으로 표현했던 경우에요. 가점도 필요 없고, 청약통장도 필요 없이 1순위~예비 당첨자가 계약하지 않은 남은 물량을 풀어주는 것입니다. 예전에는 모델하우스에서 줄을 서 선착순으로 기회를 잡았는데, 요즘은 청약홈(www.applyhome.co.kr)에서 쉽게 접수할 수 있는 것도 이점이에요. 당첨되고 여력이 안 돼 포기해야 할 경우, 1순위, 2순위 청약과 달리 아무런 패널티가 없습니다. 즉, 속된 말로 ‘운빨 테스트’라고 볼 수 있어요. 안 넣을 이유가 없겠지요. 

저는 무순위 청약으로 30번 넘게 당첨이 됐습니다.
‘운도 전략이다’라는 걸 보여주는 경우겠지요?

Q4. 1주택자는 청약 자체를 못 넣는다고 들었는데 사실인가요?

땡! 입주자 모집공고를 보면 ‘무주택 또는 1주택자’라고 쓰여 있습니다. 즉, or인 것이죠! 지금 비조정대상지역은 다주택자도 청약이 가능해요. 사실 비조정대상지역이 서울, 수도권에는 거의 없지만, 현재 광역시 중에서는 대구 수성구(투기과열지구) 빼고는 거의 가능하다고 보면 돼요. 특히 1주택자는 ‘처분 조건(입주 지정일로부터 6개월 이내 이전 집을 처분한다는 조건)’을 만족시키면 되니까 청약에 도전하세요. 입주자 모집공고 보는 방법은 <대한민국 청약지도>책에 상세히 풀어놓았습니다.

 

분양권을 매수하는 방법은 ‘가점을 돈으로 산다’고 생각하면 돼요. 쉽게 말해 대학에 입학할 때도 ‘기부 입학’이라는 게 있었잖아요? 내가 도무지 충족하기 힘든 ‘부양가족’을 샀다, ‘나이를 샀다’고 생각하면 마음이 조금 편한 것 같아요. 단, 전매가 불가능한 분양권도 있으니 유의해서 보아야 합니다.

Q5. 사전청약이라는 제도는 원래 없던 건가요?

지금 유명한 내곡, 세곡 지구, 남양주 진건, 은계, 구리 갈매에 사전 청약이 있었어요. 그런데 아세요? 세곡, 내곡 빼고는 당시 미분양이 났었어요. 입지에 대한 공부를 해야 하는 이유에요. 지금 사전청약이 나온 물량도, 이들처럼 분명 구멍이 있을 거라고 생각됩니다. 사전청약에서 가장 중요한 팁은 역세권이냐, 비역세권이냐에요. 또 하나, 서울 권역이냐, 비서울 권역이냐가 키포인트에요. 자신이 가점이 낮거나 당첨되기 어렵다면 이런 빈틈을 잘 공략해야하고, 자신이 점수가 높다면 노량진, 남태령, 용산을 노리면 돼요. 집에서 여의도 불꽃놀이를 볼 수 있는 날을 기대하면서요. 

사전청약 및 3기 신도시에 관한 자세한 내용은 이전 강의 영상 참고

 

VORA보라[댓글이벤트] 사전청약 핵심 지역! 족집게강의 청약통장 활용법 풀영상 - 아임해피 정지영의 『대한민국 청약지도』

Q6. 헷갈리는 특별공급 조건, 모집공고에 자세히 나와 있나요?

깨알 같이 자세히 나와 있습니다. 그런데 특별공급에서 가장 중요한 점은 평생에 딱 한 번, 세대에 딱 한 번만 사용할 수 있다는 거예요. 그러니 다들 엄청 공부를 많이 하시겠지요? 그래서 사실 특별공급의 경쟁률을 보면 일반 공급의 경쟁률을 점칠 수 있어요. 다들 어떤 타입을 선호하는지 선 지표로 활용할 수 있는 것이지요.

 

특별공급의 경쟁률이 매우 높아서 다들 두려움을 갖고 있는데요. 특별공급의 명확한 이점이 하나 있습니다. 바로 미달이 난 경우에요. 특별공급의 한 타입에서 미달이 난 경우에는 그 미달분을 다른 특별공급 타입에 지원한 사람에게 돌려줘요. 예컨대 다자녀특별공급에서 미달이 났다면 신혼부부특별공급, 기관추천특별공급에서 떨어진 사람을 모아서 추첨을 하는 것이지요.

 

“즉, 패자부활전이에요.”

 

또 하나 특별공급의 좋은 점은 예비당첨에 있습니다. 일반공급은 예비당첨을 가점순으로 추려서 가점이 낮으면 예비당첨의 기회도 없어요. 그런데 특별공급은 예비당첨도 추첨제입니다. 이 경우 경기도에 사는 사람이 서울에 특별공급으로 당첨될 수 있고, 자녀가 없는 신혼부부가 과천에 떡 하니 특별공급으로 당첨될 수 있는 것이지요.

청약홈에서는 분양단지를 문자 서비스로 보내주기도 합니다. 그보다 먼저, 한 달 전에 분양 예정 단지를 알 수 있는 방법도 있어요. 장애인 특별공급이라든지 기관특별공급 등은 청약을 하기 전에 미리 모집을 해야 하기 때문에 공지를 미리 올려놓습니다. 따라서 이들을 위한 ‘서울시장애인포털’이나 ‘벤처청’ 홈페이지에 접속해 계속해서 들여다보면 누구보다 빨리 분양단지를 파악해 준비할 수 있습니다.

 

입지 공부는 청약 경쟁률만 봐도 알 수 있습니다. 이렇듯 청약 공부는 청약에 도전하기 위해서도 의미가 있지만, 청약이 아닌 매매를 통해 내 집을 마련할 때에도 선택에 유용한 분석 자료가 되어줍니다. 후회하지 않을 ‘내 집 마련’ 전략을 위해 생에 꼭 한 번은 청약을 공부하시길 바랍니다.